Интервью генерального директора ООО «Горстрой» Тамары Улановой агентству «КомиОнлайн»

Проблему квартальной застройки неоднократно обсуждали в правительстве Коми, и до сих пор она остается в центре внимания. Что легче: построить один дом или целый квартал? И что при этом выгоднее? О реалиях ситуации корреспонденту «КомиОнлайна» рассказала генеральный директор ООО «Горстрой» Тамара Уланова.

Тамара Александровна, сегодня много говорят о проблеме квартальной застройки. Это проблема только нашего региона или страны в целом?

Сегодня проблему квартальной застройки можно назвать общенациональной. На разработку генерального плана, проектирование и строительство инженерной инфраструктуры необходимы значительные капитальные вложения, которые бюджетами регионов и муниципалитетов не финансируются уже более 15 лет из-за нехватки средств.

На протяжении всего этого периода развитие магистральных и внутри микрорайонных сетей и коммуникаций финансируется в счет технических условий выдаваемых на строительство жилых домов, увеличивая стоимость квадратного метра.

В новом Градостроительном кодексе сделана попытка решить эту проблему, но для регионов она оказалась почти не применима, так как сориентирована на крупные мегаполисы.

Сегодня согласно новому законодательству на развитие инженерной инфраструктуры федеральные средства могут быть выделены в том случае, если есть крупные проекты по разработке целых микрорайонов. А эти микрорайоны и их масштабы также ориентированы прежде всего на мегаполисы. То есть, если идет речь о возведении 200 тысяч квадратных метров жилья в год, то это нормальный проект. А если, например, 10-30 тысяч — то это уже нонсенс. Сегодня Сыктывкар и республика в целом строят 100 тысяч квадратных метров жилья в год, я имею ввиду многоквартирные дома без индивидуального строительства. В этом году взяли планку на 180 тысяч квадратных метров в целом по республике. Поэтому говорить о каких-то локальных проектах не имеет смысла.

Что именно мешает сегодня развитию квартальной застройки?

Одна из главных проблем квартальной застройки в Сыктывкаре — неразвитость инженерной инфраструктуры. Согласно новому градостроительному кодексу земля теперь должна выделяться только с аукциона. Но прежде чем выставлять участок на торги, инфраструктуру необходимо подготовить — это должна быть чистая площадка с подведенными к ней магистральными и квартальными сетями. Эти работы должен выполнить заказчик строительства — а сегодня им выступает, в основном, администрация Сыктывкара. Но таких денег в городском бюджете нет, так как в столице Коми нет градообразующих предприятий, которые бы отчисляли большие налоговые выплаты. Чтобы сегодня что-то развивать нужны большие средства, а реального источника финансирования, к сожалению, нет. Поэтому и проблема земли у нас стоит очень остро.

Если говорить о чистых площадках, то их в Сыктывкаре нет, а идти в поля, леса — это еще один комплекс проблем: рекультивация земель и тот же вопрос инженерной инфраструктуры. Да и северный город расширяться в плоскости не должен, он должен быть компактным, поэтому сегодня стараются уплотнить застройку в городе. Это, в свою очередь, вызывает конфликты, потому что по закону нужно все согласовывать с населением, проводить публичные слушания. Но сегодня ни один нормальный человек не захочет, чтобы перед его носом поставили дом. Проблема тупиковая, два интереса расходятся. С другой стороны, если мы эти вопросы не будем решать, то наш город никогда не будет выглядеть нормально, а цены на квартиры будут постоянно расти.

Вот, например, у нас недавно прошел первый аукцион. Площадка выставлялась на торги по цене 1,8 миллиона рублей, это и так составляет 5 процентов от количества возможного к строительству жилья, а продана она была за 8,2 миллиона рублей. Пока дом запроектируют, согласуют, построят и сдадут, эти затраты за три года составят 25 миллионов рублей, и их опять «повесят» на квадратный метр. Сегодня из-за отсутствия земли крайне мало площадок предоставляется строителям, поэтому и возникает такой ажиотаж на участки, отсюда — повышение цены. Для того чтобы сейчас решить эту проблему, надо выставить на аукцион столько площадок, чтобы желающих их купить было меньше, чем самих участков. Тогда и цена будет низкая.

Как, по Вашему мнению, надо решать эти проблемы?

Во-первых, надо совершенствовать законодательство. Тот закон, который действовал до 2005 года, для нас был не совершенен, и мы надеялись, что будут какие-то поправки. Но когда это произошло и вступило в силу новое законодательство, мы прослезились, потому что все познается в сравнении. Страна сегодня просто не готова к тем правилам игры, которые прописали в новом законодательстве. Эти правила, еще раз повторюсь, в основном, ориентированы на такие города как Москва и Санкт-Петербург. Там они еще находят свои интересы, но никак не у нас в регионе.

Вообще, уже на первом этапе национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» нужно было посмотреть развитие стройиндустрии в стране, создать все необходимые условия и потом уже формировать потребителя. А у нас получилось все наоборот — сформировали потребителя, а за счет улучшения условий кредитования и загубили производителя (усложнили процедуры выделения земли и всевозможных согласований и экспертиз). Сегодня вместо того, чтобы решать проблему доступности жилья, наоборот, ее больше усложняют. Все эти проблемы постоянно озвучиваются и все о них знают, но никто их не решает — а с таким подходом мы просто загубим национальный проект на корню.

Если говорить о Коми, то сегодня разработана программа развития жилищного строительства, однако нет механизмов ее реализации. Поэтому сейчас прежде всего надо создавать институты решения этих проблем, найти источник финансирования.

Для развития квартальной застройки не хватает строительных площадок, но по Октябрьскому проспекту в Сыктывкаре очень много деревянных домов. Почему бы не снести их и поставить современные многоэтажные дома?

Можно, но опять же в том случае, когда будет нормальное законодательство. Сегодня в одном таком ветхом доме прописывается по несколько семейных династий, а статистика по этому поводу не ведется. Для того, чтобы построить один многоэтажный жилой дом, подвести к нему сети и благоустроить прилежащую территорию, необходимо снести порядка 2-3 таких «деревяшек». Получится, что 30-40 процентов уйдет на снос, на коммуникации, поэтому стоимость квадратного метра в новом доме дойдет до 60-70 тысяч рублей. И кто эти квартиры купит? Если бы сегодня «деревяшки» сносились за счет бюджета — квадрат на квадрат, то можно было бы строить и удешевлять жилье. В Советском Союзе цена квадратного метра утверждалась, и ничего лишнего в нее нельзя было включить. Магистральные сети и микрорайонные коммуникации были отдельными объектами и финансировались отдельно.

Значит, перспектив у строительного комплекса республики вообще никаких?

Ближайших — нет, однако сейчас рассматривается площадка для застройки нового микрорайона в районе Орбиты. Недавно эти планы озвучил мэр Сыктывкара Роман Зенищев. Но они  — далекое завтра, потому что по закону необходимо сделать планировку территории, утвердить ее на совете, на основании ее откорректировать генеральный план Сыктывкара, подвести сети и только потом делать проекты по каждому дому, пройти четыре экспертизы — каждая по три месяца (в общем  — год). Когда же мы начнем строить? Этим вопросом не озадачивались 5-7 лет, поэтому сейчас мы и столкнулись с проблемой свободных под строительство площадок. То есть для того, чтобы строить «вчера», надо было еще в прошлом веке земли обрабатывать. На протяжении пяти лет мы не работаем на перспективу, так как земли не выделяют, тем самым снижаем объемы по строительству.

*** Согласно подписанному соглашению между правительством Коми и министерством регионального развития России, годовой объем ввода жилья в республики в 2006 году должен составить 175 тысяч квадратных метров, в 2007 году — 192 тысячи квадратных метров.