Рынок недвижимости Сыктывкара: тенденции, динамика, прогнозы

Ипотека с господдержкой серьезно изменила ситуацию на рынке жилой недвижимости.

В Коми отделении Сбербанка России состоялся круглый стол, где представители банка и компаний, которые занимаются строительством и реализацией квартир, рассказали, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости в столице Коми.

Емкость рынка Сыктывкара, по мнению председателя совета директоров ООО «Горстрой» Тамары Улановой, составляет 50-60 тысяч квадратных метров. Больше в Сыктывкаре не продается, и для этого есть несколько причин. Население в столице растет медленно и в основном за счет приезжающих вахтовиков, гастарбайтеров и сельского населения, которое не готово вкладывать деньги в недвижимость. При этом много молодежи уезжает в крупные города. Программа переселения из районов Крайнего Севера и переселения из аварийного жилья, в которые вкладываются сотни миллионов бюджетных средств, никак не влияют на ситуацию – в первом случае участники покидают регион, во втором – годами ждут получения квартир за счет государства, не желая самостоятельно заниматься решением жилищной проблемы. Есть экономические и психологические факторы: проблемы в экономике ведут к снижению доходов населения, и люди принимают решение отложить как продажу, так и покупку новой квартиры.

По данным директора ООО «Компания «КС Альфа» Вячеслава Грубского, объем вторичного рынка по общей стоимости сделок в 2-2,5 раза превышает рынок первичного жилья. Наибольшая активность наблюдается по жилью экономкласса, доля которого достигает 65 процентов. На средний класс приходится 15 процентов, остальное – на премиум-класс (таун-хаусы, клубные дома). Растет спрос на малогабаритные квартиры, то есть «однушки», «двушки», «трешки» с минимальным метражом. Три комнаты площадью 60-65 «квадратов» еще купят, а вот если 80 – то такие покупаются очень редко.

За последнее время цены на квартиры просели, но сейчас стабилизировались. Население до сих пор рассматривает недвижимость не только в качестве улучшения жилищных условий, но и как средство сбережения. По словам В.Грубского, 3-4 года назад многие вкладывались в недвижимость с целью увеличения своего капитала, но потом наступил период, когда банки вводили интересные предложения по вкладам, и люди кинулись туда. Сейчас снижаются ставки по депозитам, возможно, снова произойдет перераспределение капитала в строительный сектор.

Еще одна тенденция – увеличение доли сделок с привлечением кредитных средств. В настоящее время до 70 процентов квартир как на первичном, так и на вторичном рынках покупаются с привлечением заемных денег.

Строительная отрасль в республике пока на подъеме – за первое полугодие ввод жилья увеличился в 1,4 раза. Несмотря на экономический спад, многие застройщики продолжают закладывать новые объекты, иногда делают это на свой страх и риск. Уже начатые объекты продолжают возводиться, некоторые стройки идут с опережением указанных сроков. Спрос, отметил В.Грубский, также есть: квартиры продаются в основном на стадии строительства. «В Сыктывкаре очень малое количество строительных площадок, которые имеют нераспроданные остатки на момент ввода дома в эксплуатацию», - заметил он.

С этим не совсем согласна Т.Уланова, которая считает, что в столице Коми - перепроизводство строительства, что в будущем грозит сильным проседанием рынка: «Что уже построено, не будет продано в короткие сроки, потому что покупательская способность не растет, а падает».

Как только была введена программа ипотеки с господдержкой, которая была направлена на увеличение объемов строительства, ситуация на рынке жилья постепенно менялась. Поначалу это серьезно увеличило количество сделок по новострою, так как предложение было очень заманчивое – ипотека под 11 процентов.

Постепенно стали проявляться недостатки этой программы. Чтобы купить квартиру на первичном рынке, большинству заемщиков необходимо было продать старую и полученные деньги использовать как первоначальный взнос или часть платы за новое, более комфортное, более дорогое жилье. Но продать старую квартиру становится все сложнее: цены на недвижимость падают, а потенциальных покупателей уменьшается (у одних снижались доходы, другие понимают, что выгоднее взять кредит на новострой под 11 процентов, чем на вторичное жилье под 13 и более процентов). В итоге количество сделок на вторичном рынке заметно снижается. Как следствие стали уменьшаться продажи на первичном рынке, так как основной покупатель новостроя – клиенты, уже имеющие жилье и не могущие сейчас его продать. Это подтверждается статистикой: по данным начальника управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Коми отделения Сбербанка Лидии Боле, в настоящее время примерно 35 процентов заявок на ипотеку не реализуется, потому что люди не могут продать свою квартиру и получить деньги для нового жилья.

По мнению Т.Улановой, пора пересмотреть параметры ипотеки с господдержкой, распространив ее и на вторичное жилье, чтобы сбалансировать ситуацию: «Нельзя было так делать: чтобы продавалась «первичка», надо чтобы продавалась и «вторичка». Не должно быть однобокого движения».

В Сыктывкаре пока что ситуация не привела к застою, а объемы кредитования даже увеличиваются, причем и по «вторичке». Сбербанк, на долю которого приходится большинство предоставленных ссуд, за первое полугодие выдал 2,2 тысячи ипотечных кредитов на 3,3 миллиарда рублей, что на 25 процентов больше, чем за тот же период прошлого года. «Начиная со второго квартала 2015 года продажи новых квартир активно поддерживались государственными субсидиями, в то время как на рынке вторичного жилья наблюдался спад. Начиная с января 2016 года мы наблюдаем рост объемов продаж и на готовое жилье. В 2016-м объем кредитных заявок на ипотеку на вторичном рынке жилья превысил уровень 2015 года почти на 70 процентов и составляет в общих выдачах около 65 процентов, что сопоставимо с докризисным уровнем», - отметила она.

По словам Л.Боле впервые с августа прошлого года произошло снижение ставок по основным жилищным кредитам, и это снижение сделает еще более доступным в первую очередь жилья на вторичном рынке.

Так, с 7 июля ставки для военнослужащих по продукту «Военная ипотека»  – «Приобретение готового жилья» и «Военная ипотека» – «Приобретение строящегося жилья» снижены на 0,5 процентных пункта. С 11 июля запущен новый проект с застройщиками, которые являются ключевыми партнерами Сбербанка.

Ставки по кредитам физическим лицам на квартиры в домах, возводимых компаниями – партнерами Сбербанка по программы «Ипотека с господдержкой» снижены на 0,5 процента. В Сыктывкаре в пул застройщиков входят ООО «КС Альфа», «Горстрой»,  ООО «Жилье», «СКАТ» и «Стройматериалы-К».

Кроме того, с 19 июля изменились условия акции для молодых семей: молодые семьи без детей, одним или двумя детьми получают скидку 0,5 процента к действующей ставке, а семьи с тремя и более детьми – 0,75 процента. Акция действует до конца декабря 2016 года.

Сбербанк также ввел два новых сервиса для клиентов. В тестовом режиме уже работает Личный кабинет заемщика, доступ к которому клиент получает после одобрения кредита. Войти в него он может с любого устройства, подключенного к интернету. В личном кабинете поэтапно расписана вся сделка, указана одобренная сумма кредита, срок действия заявки, в течение которого он может подыскать себе квартиру. Как это сделать, он может проконсультироваться с персональным менеджером в чате.

Еще один сервис - оформление сделки в самом банке. Теперь не надо посещать МФЦ для оформления документов – теперь они подаются на регистрацию в момент подписания кредитного договора. Если раньше клиент все делал сам и ждал десять дней, то теперь всю работу за него делает банк, а время ожидания сокращено до пяти дней. При этом все делается в электронном виде.

*** Генеральная лицензия Банка России №1481 от 11.08.2015 года.

Фото предоставили в Коми отделении Сбербанка