Чек-лист на честность: как проверить продавца квартиры

Эксперты финансового портала «Выберу.ру» составили чек-лист для проверки перед проверки продавца вторичной жилой недвижимости перед заключением сделки.

По сообщениям Национального банка Республики Коми с отсылкой к докладу Центробанка РФ на рынке жилья Северо-Запада в октябре-ноябре 2023 года «наблюдалось некоторое охлаждение активности покупателей». Это выразилось в снижении выдачи жителям Коми ипотечных кредитов. Кроме того, площадь строящихся многоквартирных домов в регионе тоже временно сократилась.

Впрочем, «охлаждение» вовсе не означает полного затишья. Жильё жители Коми продолжают покупать, в том числе и на рынке вторичной жилой недвижимости. И советы тем, кто приобретает такую недвижимость самостоятельно, всегда были и будут актуальны. Эксперты финансового портала «Выберу.ру» составили чек-лист для проверки перед проверки продавца вторичной жилой недвижимости перед заключением сделки.

Проверяем документы

В обязательном порядке нужно проверить:

1. Документы о праве собственности на объект. Они нужны, чтобы подтвердить, что жильё продаёт собственник. Требуйте выписку из ЕГРН, но учтите, что с 2023 года из неё исчезли данные владельца. Также попросите правоустанавливающие документы – они подтвердят, как недвижимость оказалась у продавца: получил ли он её в дар, по наследству, купил или участвовал в приватизации.
2. Личные документы. Проверьте паспорта всех собственников – данные из них должны совпадать с теми, что указаны в других документах, например, правоустанавливающих, из ЕГРН. Для подтверждения дееспособности можно попросить справки от нарколога и из психоневрологического диспансера.
3. Согласие второго супруга. Если собственником числится только один из супругов, важно удостовериться, что второй не против продать жильё. Согласие заверяется у нотариуса. А вот если между супругами брачный контракт, то это не потребуется, так как право на собственность единоличное.
4. Справки – обо всех зарегистрированных, отсутствии долгов по комуслугам и др. Если у продавца есть дети до 18 лет, не будет лишним запросить справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы убедиться, что при покупке жилья не использовали семейный капитал. Если он всё же был потрачен, проверьте, выделялись ли детям доли.

Вот полный список документов, которые нужно проверить:

• кадастровый техпаспорт — проверка точной площади покупаемой квартиры и наличие перепланировок, выполненных в обход закона;
• выписка из ЕГРН на объект недвижимости — отсутствие ограничений и обременений;
• выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — должны быть данные обо всех собственниках жилья, помимо владельца;
• выписка из домовой книги — сведения о лицах, прописанных в квартире на момент покупки;
• справка из паспортного стола (по форме №9) — сведения о временно выписанных из квартиры лицах, проживавших там ранее;
• справка из МФЦ или УК — информация о долгах по коммунальным услугам;
• справка из органов опеки и попечительства на продажу жилья – нужно в том случае, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние. В случае её отсутствия вам придётся выписывать ребёнка самостоятельно, при этом не факт, что решение суда будет в вашу, продавца, пользу.

***

Все документы проверяйте только в оригинале. Если жильё будет продавать не собственник, а доверенное лицо, уделите внимание правильности составления доверенности и настаивайте, чтобы хотя бы на подписании договора присутствовал владелец жилья.

Также можно проверить собственника в открытых базах – ФСПП (проверка неоплаченных долгов продавца), картотека судебных дел (особенно дел о мошенничествах), Федресурс (банкротство), бюро кредитных историй (кредитные долги).

Проверяем квартиру

Проверьте технический паспорт – в нём должны быть сведения о доме, характеристики жилья, план, экспликация. Обратите внимание на наличие красных линий на плане – их ставят, когда согласовывают перепланировку, но важно проверить, узаконена ли она. В первую очередь это имеет значение при покупке жилья в ипотеку – банк может отказать при неузаконенной перепланировке в квартире. Также важно сверить метраж и проверить техплан.

Осмотрите объект и проверьте:

• коммуникации;
• окна, полы и стены;
• электрику, сантехнику;
• балконы и лоджии.

Если в квартире, например, недавно устанавливали пластиковые окна, уточните, давал ли продавец на них гарантию. Это же касается и встроенной бытовой техники, если владелец оставляет её покупателю.

***

Если с первичным рынком всё понятно и так, то цели продажи вторичного жилья у каждого продавца могут быть разными. Убедиться в причинах продажи не помешает. Одно дело, если собственник решил избавиться от жилья из-за резкого уменьшения доходов и решил положить вырученные деньги под проценты, выбрав между самыми выгодными вкладами в банках подходящий для себя вариант. И совсем другое – быстрое обогащение мошенническими путями, например, через продажу арендованной квартиры по поддельным документам. Способов масса. Поэтому пусть вас не вводят в заблуждение внешняя порядочность и приятные манеры продавца – ваши главные союзники в покупке вторичного жилья, это знания и привлечение, по возможности, надёжного агентства недвижимости!