Почему россияне все чаще оформляют микроипотеку при покупке жилья несмотря на высокие ставки

Рынок недвижимости в России переживает необычный всплеск интереса к сделкам с «микроипотекой».

Несмотря на рост ставок по кредитам, всё больше россиян оформляют ипотеку с минимальным объемом заемных средств, предпочитая вносить крупный первоначальный взнос. В чем причины популярности этой схемы и как она меняет правила игры на рынке жилья?

Контекст и объяснение терминов

Классическая ипотека онлайн предполагает, что покупатель вносит 10–20% и длительно выплачивает кредит за счет заемных средств. Микроипотека отличается тем, что заемщик берет минимальный кредит, внося основную часть суммы сам. Расчет доступности ипотеки, как правило, основан на соотношении ежемесячного дохода семьи и среднерыночной стоимости жилья с учетом актуальных процентных ставок.

За прошедшие годы рынок ипотеки в России несколько раз менял правила: от эпохи льготных кредитов до ужесточения условий, что привело к поиску новых стратегий покупателями.

Популярность микроипотеки на вторичном рынке

Микроипотека — это ипотечный кредит, когда основной объем суммы за квартиру покупатель вносит самостоятельно, а заемные средства составляют менее 30% стоимости недвижимости. Такой подход становится привычным именно на вторичном рынке, где сделки менее зарегулированы, а условия гибче. По данным федеральной компании «Этажи», сегодня около 20% покупателей жилья на вторичном рынке выбирают схему с существенным первоначальным взносом.

Вторичный рынок стал «лабораторией» для подобных экспериментов из-за своей гибкости, а также возможности быстрее оформить сделку и избежать ряда ограничений, свойственных новостройкам с господдержкой. К тому же на вторичке выше доля покупателей, использующих собственные накопления или выручку от продажи старого жилья.

Причины роста сделок с высоким первоначальным взносом

Рост ключевой ставки делает длинные ипотечные долги слишком дорогими для большинства семей. Покупатели стремятся минимизировать размер кредита, сокращая тем самым общую переплату по процентам. Как отмечает заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова, значительная часть таких заемщиков рассчитывает быстро погасить остаток долга, чтобы не переплатить по дорогому кредиту.

В этой категории часто оказываются люди, которые уже владеют каким-то жильем, продают его и направляют вырученные средства на покупку новой квартиры с минимальным привлечением заемных ресурсов. К ним присоединяются семьи, получившие поддержку от родственников, и те, кто успел накопить значительную сумму до повышения ставок.

Возникает вопрос: действительно ли такая стратегия является оптимальной на фоне текущих тенденций в экономике и ипотечном рынке?

Сроки погашения ипотеки за счет сдачи жилья в аренду

Одной из причин успеха схемы с минимальным займом становится возможность сдавать купленную квартиру в аренду, используя доход для ускоренного погашения ипотеки. Механика проста — ежемесячный платеж арендатора покрывает основную часть платежа по кредиту, снижая финансовую нагрузку на заемщика.

Согласно оценкам компании «Этажи», в Екатеринбурге владелец однокомнатной квартиры на вторичном рынке может полностью расплатиться с банком за 5,6 года при условии, что сдает жилье и использует эти средства на выплаты. Среди других городов с привлекательными условиями для такой схемы можно выделить:

• Новосибирск — примерно 6 лет
• Казань — около 6,2 года

Преимущество подобного подхода очевидно для инвесторов: короткий срок кредита, быстрая окупаемость объекта, минимальные риски при изменении ставок. Среди недостатков эксперты называют необходимость изначально обладать значительной суммой и риски, связанные с колебаниями цен на аренду.

Доступность ипотеки в регионах России

Вопрос, насколько легко оформить ипотеку при нынешних ставках, особенно остро стоит для регионов с разным уровнем доходов. По расчетам РИА Новости на 2025 год, лидером по доступности стал Ямало-Ненецкий автономный округ, где почти половина семей (47,1%) могут позволить себе рыночную ипотеку без серьезных ограничений.

Следом идут Ханты-Мансийский автономный округ — Югра (44,3%) и Чукотский автономный округ (42%). Аналитики объясняют такую картину несколькими факторами:

• высокий уровень доходов в связи с развитием нефтегазовой сферы
• ограниченное предложение новостроек, что поддерживает стабильный спрос
• относительно небольшое население и высокая мобильность рабочей силы

В среднем по России этот показатель заметно ниже, что отражает разницу в региональной экономике и структуре рынка жилья.

Динамика ввода жилья и тенденции рынка аренды

По данным Росстата, за первые полгода 2025 года в стране было введено в эксплуатацию 52,2 млн кв. м жилья, что чуть меньше (на 2,4%), чем в аналогичный период прошлого года. Власти прогнозируют, что к концу года удастся довести этот показатель до 100 млн кв. м.

Согласно исследованию агентства «Эксперт РА», в 2025 году объем жилья, доступного для рыночной аренды, достигнет примерно 282 млн кв. м, что на 12,4% больше прошлогоднего уровня. Рост предложения арендуемой недвижимости делает этот рынок еще более привлекательным для инвесторов, а покупатели активнее рассматривают схему покупки с минимальным займом под сдачу в аренду.

Что это значит для обычных семей? Увеличение объема жилья и рост рынка аренды усиливают конкуренцию между арендодателями и дают больше вариантов для тех, кто пока не готов покупать.

Взгляд экспертов

Эксперты отмечают несколько явных преимуществ микроипотеки:

• сокращенный срок выплаты кредита
• минимизация переплаты по процентам
• повышенная гибкость при изменении жизненной ситуации

Тем не менее схема имеет и свои ограничения, например, не каждая семья способна аккумулировать крупную сумму для первоначального взноса. Кроме того, возможны быстрые изменения в банковских условиях и ставках. Как поясняет, по оценке агентства «Эксперт РА», подобные сделки в большей степени доступны для опытных покупателей и инвесторов, чем для молодых семей или покупателей с ограниченными возможностями накопления.

Как меняется поведение покупателей

Популярность микроипотеки делает границы между покупкой жилья за наличные и в кредит все менее заметными. На рынке аренды усиливается конкуренция среди частных инвесторов, а покупатели начинают рассматривать недвижимость не только как место для жизни, но и как способ сохранения капитала и получения дохода.

Станет ли микроипотека новым стандартом для российского рынка? По прогнозам экспертов, при сохранении высоких ставок схема с крупным первоначальным взносом и минимальным долгом продолжит оставаться востребованной, особенно среди тех, кто ищет пути диверсификации вложений и сокращения кредитной нагрузки. Как изменится ситуация в случае снижения ставок или очередных изменений ипотечных программ, покажет ближайшее время.