Сколько стоит дом построить: спор директора «Горстроя» и руководителя Минархстроя Коми

Застройщикам пообещали здоровую конкуренцию, а те в ответ предложили узнать, во сколько реально обходится «квадрат» жилья.

На заседании общественного совета при министерстве архитектуры и строительства 11 декабря между собравшимися завязался интересный диалог, посвященный переселению из ветхого и аварийного жилья. Точнее, разговор от качества уже сданных домов плавно перешел к затратам на строительство квартир. «КомиОнлайн» с небольшими коррективами приводит выдержки из беседы.

Член ОНФ в Коми Павел Поташов: Жителей Коми, которые переселяются в новые дома, называют их нанобараки и домики Наф-Нафа. Когда стена – 15 сантиметров на Севере, где температура опускается до минус 50 и ниже…

Исполняющий обязанности министра архитектуры и строительства Коми Виктор Абулгафаров: Я с вами согласен. Я тоже впервые встретился с таким. Дело в том, что я смотрю, какая-то практика здесь образовалась. Для переселения граждан муниципалитеты под каждую семью начинают выкраивать квадратные метры в строящемся доме.

П.Поташов: Имел 50 - 50 и получи.

В.Абулгафаров: Да. Получается индивидуальное проектирование для каждой семьи. И заходишь - просто поражен. Параметры дома известны, и в них начинают вписывать, поджимают коридоры, общественные места, выкраивают этот квадратный метр. Думаю, строитель не развалился бы, отдал безвозмездно этот метр. Когда больше (метров – «КомиОнлайн») – надо было бы решать. Не видел такого раньше.

П.Поташов: Есть практика, когда людей принудительно вселяют. Люди не идут туда (в новые дома для переселенцев – «КомиОнлайн»), стоят, пустуют дома. Они так и называются – новое аварийное жилье. Больше такого строиться не будет?

В.Абулгафаров: Каждый дом будет проходить экспертизу и техническую, и стоимостную. Прежние дома строились без нее, проекты рисовались на коленке. Была б экспертиза, не было бы у нас «точки росы», деревянного фундамента, неутепленных чердаков и прочих проблем. Можно было бы спрашивать. Поэтому принято решение, что будут разработаны типовые проекты, которые пройдут экспертизу и будут соответствовать всем строительным нормам.

Член общественного совета при Минархстрое Коми Елена Жгилева: Может, на качество домов все же влияет цена строительства? На сегодня оно оценивается в 36,4 тысячи рублей. С учетом экономического кризиса, когда растут цены на все, не будет ли пересматриваться цена за квадрат?

В.Абулгафаров: Рассматривать в сторону увеличения – у меня даже желания такого нет. В принципе, нормальное кирпичное жилье должно входить в эту цену. Местами мне кажется, что цены в договорах завышены. К тому же подрядчик, прежде чем выйти на объект, должен сосчитать, что сделать, чтобы не попасть под банкротство.

Гендиректор ООО «Горстрой» Тамара Уланова: Проблема в том, что мы умалчиваем и не хотим признавать, что 36 тысяч недостаточно. Говорю на собственном опыте. Мы поучаствовали (в аукционе по строительству дома для переселенцев – «КомиОнлайн») на одном единственном доме в Кочпоне, нормальном, кирпичном, а не вот этих домиках, которые строят обычно для вахтовых поселков. Это власть нашла выход из положения, строить такие домики, потому что ничего нормального на эти деньги построить нельзя. Так вот, мы поучаствовали в доме. Дом бюджетный. Конкурс. Брали дом с нулевым циклом. Когда мы получили документацию, вместо изначально заявленных трех этажей, оказалось, что строить придется пять – включая цокольный и мансардный. С квадратного метра мы получили только 20 тысяч рублей, потому что часть ушла на авторское сопровождение, заказчику, и много кому еще. Мы получили убыток на этом доме 40 миллионов. И мы, естественно, больше под такой дом никогда не полезем. Вся проблема в том, что сегодня нет подрядчиков на этих объектах – там сегодня работают монстры с гастарбайтерами, потому что по-другому нельзя. У нас постоянный состав, мы работаем в правовом поле, платим налоги, а чтобы строить за 36,4 тысячи, несколько человек нанимают из-за пределов республики рабочих (в лучшем случае это чуваши). И какое качество мы хотим получить, если там нет ни инженерной подготовки, ни сопровождения, ни экспертизы, ни контроля?

Говорить можно красиво и хорошо, но на самом деле базовая цена строительства в Коми (в районе Сыктывкара, не говорю уже про Печору и Воркуту) на 30 процентов выше, чем в средней полосе из-за климатической зоны. И пока цена «квадрата» не меняется, мы будем сталкиваться с такими проблемами.

В.Абулгафаров: Помните, я вас собирал и спрашивал, готовы ли вы за 36,4 отдать бюджету на приобретение готовое жилье. Вы сказали, что хотите 55.

Т.Уланова: Я сказала 45 (тысяч рублей за квадратный метр – «КомиОнлайн») – это минимальная отметка, за которую можно отдать, чтобы не обанкротиться.

В.Абулгафаров: Хорошо, дальше. Я вас попросил – дайте мне расшифровку, почему 45. Вы знаете, что интересно? Я посмотрел стоимость того же товарного бетона, железобетона в Сыктывкаре. Плита здесь стоит 28 тысяч, а в Москве она стоит 12. Ну, вы меня извините, зачем брать в Сыктывкаре?

Т.Уланова: А кто ж нам бетон из Москвы повезет?

В.Абулгафаров: Все равно. Почему у вас 28? Из чего сложилась себестоимость? Дайте обоснование, почему она стала 28 стоить?

Т.Уланова: В центре индексации можно все посчитать, объективную цену. Мы даем вам нашу себестоимость.

В.Абулгафаров: Рынок диктует, мы обязаны под него подходить реально. Что вы делаете для модернизации, чтобы была у вас конкурентная продукция?

Т.Уланова: О какой модернизации вы говорите, когда мы все тут выживаем? В реальном смысле этого слова.

В.Абулгафаров: Можно выживать и выживать, а потом не выживешь. Но надо, чтобы развиваться, думать, готовить инвестиционный план, с ним приходить, его обсуждать. Надо новые технологии брать, чтобы было как-то иначе. Извините, если вы не конкурируете на этом рынке, вас потихонечку отодвигают.

Все конструкции мы везем с Кирова. А почему с Кирова? Мы сидим в республике на сырье, оно вот, под нами, а мы берем оттуда.

Т.Уланова: Элементарный пример: мы стали выпускать пеноблоки, но закрыли производство, потому что объемы потребления копеечные. Невозможно развивать проект, если в городе продается жилья в год 60 тысяч «квадратов». Если б 600 (тысяч – «КомиОнлайн») продавалось, все бы кинулись в новые технологии. Но продать некому. Покупательская способность никакая.

В.Абулгафаров: Тогда я вам расскажу. На территории Сыктывкара есть маневренный фонд? Он практически нулевой. Надо было предложить: я готова за 36,4 построить коробку с полной отделкой в экономклассе. И дальше можно было помогать вам. Построили бы, почему нет?

Т.Уланова: А откуда финансирование? О чем вы говорите?

В.Абулгафаров: А я еще не закончил. А финансирование у нас простое: программа переселения из ветхого жилья есть, дети сироты есть, программы для прокуроров, военных, молодых семей есть. Их все можно было задействовать. Готовое жилье продать – оно же есть?

Т.Уланова: Готовое есть, но за 36 продавать нельзя.

В.Абулгафаров: Думаю, если вы на рынке давно, по концу года прошлого у нас был бум. Готовое жилье улетало как горячие пирожки.

Т.Уланова: У нас нормально продавалось, пока не началось перепроизводство жилья. Мы вообще сейчас строим по три-четыре дома в год, потому что больше не продать. У нас нет никакой поддержки. С 2004 года на аукцион город выставил домов столько, что на пальцах пересчитать можно.

В.Абулгафаров: Вы и рассуждаете: «Я один дом построю, и по бешенной цене буду потихонечку продавать». А 55 тысяч (за квадратный метр – «КомиОнлайн») – это бешенная цена, вы извините. И больше не строят. Но мы вам спокойненько создадим здоровую конкуренцию, цена будет в 36 тысяч, впишется.

Т.Уланова: Не получится у вас. Давайте объективно рассуждать: кто будет вкладывать в новые технологии в этой экономической ситуации?

В.Абулгафаров: Здоровая конкуренция будет. К нам приходили другие застройщики. Вы говорили 45, а они сказали, что могут за 43 (тысячи рублей за квадратный метр – «КомиОнлайн»). Но я говорю, если позаниматься, тем более для нужд бюджета, можно за землю, например, меньше заплатить.

Т.Уланова: Если эту тему развивать, то да. Мы же говорим про цену тех квартир, которые уже построили в коммерческих условиях. Сейчас, еще не приступив к строительству, мы имеем 100 миллионов затрат – только на приобретение земли. А чтобы построить на месте снесенного, чтобы просто получить участок под строительство, уходят годы.

П.Поташов: Давайте вернемся к началу разговора. Из чего складывается эта цена – 36,4? Давайте я скажу. Это две статцифры: строительство индивидуального жилья и коммерческого. Два плюс и разделить напополам, получается наши 36,4. Вот если бы индивидуалов не считали, которые оттягивают назад, положение было бы иным. Можно считать это предложением.

Еще одно предложение: в зависимости от района республики нужно прибавлять по 10 процентов к цене «квадрата» - чем севернее район, тем сложнее туда доставить материалы.

Если бы цифра была повыше, то можно было бы найти компании, которые вышли бы на застройку.

В.Абулгафаров: Каждый муниципалитет имеет право докладывать денег в те 36,4 тысячи.

П.Поташов: У нас муниципальные бюджеты дотационные.

В.Абулгафаров: Надо работать над этими вопросами. Спокойно и вдумчиво.

По итогам встречи общественного совета при Минархстрое Коми было решено выяснить, какова реальная стоимость затрат на возведение квадратного метра жилья экономкласса в регионе, чтобы понять, может ли добросовестный застройщик из нормальных материалов построить на 36,4 тысячи дом для перселенцев из аварийного жилья, или эта сумма все же меньше требуемой. Результаты было решено подвести либо на последней в 2015 году встрече, назначенной на 28 декабря, либо уже в 2016 году.

Фото пресс-службы главы и правительства Коми