Почему жилье в Сыктывкаре такое дорогое

Почему дом еще не начали строить, а квартира уже стоит миллион рублей, объясняет Тамара Уланова.

На недавнем круглом столе председатель совета директоров ООО «Горстрой» Тамара Уланова рассказала, что влияет на увеличение стоимости квартир в возводимых домах.

По ее словам, в столице Коми наблюдается перепроизводство в сфере строительства: жилья построено столько, сколько не способно купить население (некоторые участники рынка не разделяют этого мнения, говоря, что большинство квартир скупается уже на этапе возведения дома – «КомиОнлайн»). Снижение покупательской способности она объяснила экономическим кризисом, приведшем к уменьшению доходов населения, и ограниченностью клиентской базы. Население Сыктывкара увеличивается, но происходит это за счет вахтовиков, гастарбайтеров, приезжих из сельских территорий, которые не покупают жилье. Кроме того, действующая программа ипотеки с господдержкой отрицательно сказалась на числе покупателей: после значительного роста количество сделок стало уменьшаться, так как люди поняли, что выгоднее взять ипотеку на квартиру в новостройке за 11 процентов (при соблюдении определенных условий – «КомиОнлайн»), чем покупать жилье на «вторичке» как минимум за 13 процентов. Однако чтобы взять кредит на новую квартиру, нужен первоначальный капитал, в качестве которого в большинстве случаев выступают деньги с продажи старой квартиры. Но рынок «вторички» сейчас стагнирует, из-за чего начали снижаться продажи на первичном рынке (подробнее об этом – здесь).

Как следствие – стали снижаться цены на недвижимость. Этот процесс в большей степени характерен для вторичного рынка, хотя некоторые продавцы психологически оказались не готовы к такому. Сейчас падение цен замедлилось. В то же время застройщики больше сориентированы на собственные затраты и от них отойти не могут. Поэтому цены на первичном рынке, как правило, не уменьшаются.

Самая большая часть затрат – это стоимость земли и расходы на снос прежних построек.

По Градостроительному кодексу застройщики должны через конкурсы получать готовые площадки с инженерными сетями. «Этого всего у нас не делается. Нет денег ни у муниципалитетов, ни у региона. Надо честно признаться, что это проблема не только нашей республики, это в целом по стране так. Все законодательство ориентировано на города-миллионники, там и федеральные преференции есть. А мы тут ничего не видим», - сказала Т.Уланова.

Начинается все со сноса старых домов. Потом идет формирование участка для будущего строительства. «Мы тут завязаны на муниципалитет. С одной стороны, мы боремся с коррупцией, с другой – штаны через голову надеваем (подробнее об этом – здесь). Потому что эти кусочки земли, между которыми мы снос произвели, годами у администрации получить не можем. Они на конкурс пытаются их выносить – а тогда кто там будет сносом заниматься, если там по 300 квадратов всего? Придут недобросовестные покупатели - с тем, чтобы нам перепродать каждый кусочек за 10 миллионов. Это борьба идет годами», - сказала представитель «Горстроя».

Когда все участки получены, идет их присоединение, формируется целый участок. С учетом огромного количества бюрократических и административных процедур на это уходят годы. «Мы строим меньше времени, чем занимаемся подготовкой площадки», - заявила Т.Уланова.

Кроме того, компании прокладывают и коммуникации. «Мы сегодня магистрали строим, все инвестиционную составляющую наших монополистов строим. Потом отдаем им безвозмездно. И они нам за подключение наших следующих домов к безвозмездно переданным им сетям по 10 миллионов насчитывают и совершенно не стыдятся», - заявила она.

Земля, сносы, исследования почвы, геология, топография, инфраструктура – все это увеличивает стоимость «квадрата». В среднем, по словам Т.Улановой, затраты на 100-квартирный дом еще до момента реального начала строительства составляют примерно 100 миллионов рублей. «Все эти проблемы нам мешают строить дешево. Мы же тоже заинтересованы строить дешево, чтобы жилье продавалось, и мы бы зарабатывали на обороте. Но вынуждены снижать объемы –  видим, что оно не будет продаваться», - объяснила Т.Уланова.

Застройщики, как правило, рассчитывают на средства дольщиков и свои собственные. Привлечение кредитных средств также увеличит цену квартиры. «Мы кредит возьмем не под 11 процентов, нам дадут его под 15,  и это будет еще хорошо, а могут дать под 18-20 процентов. Мы все затраты положим в стоимость квартиры. А потом человек придет в тот же банк брать кредит на жилье, которое в цене уже увеличилось. «Долевка» спасает – это удешевляющий фактор. Мы строим за счет оборотных и дольных средств», - заключила Т.Уланова.

Фото Игоря Соколова