Обзор рынка недвижимости Коми

Сегодня рынок недвижимости региона переживает не лучшие времена. Конец 2006 года стал пиковым по росту цен в столице Коми, а также во многих других городах республики. Однако с начала этого года рост цен на жилье приостановился, и уже на протяжении пятого месяца они остаются без изменений. О факторах, приведших к этой ситуации, и о ближайшей перспективе на рынке корреспонденту «КомиОнлайна» рассказали представители строительных организаций, финансовых структур, риэлторы и инвесторы в недвижимость.

Общая характеристика рынка недвижимости Коми

Жилищный фонд Коми составляет 22 183,1 тысячи квадратных метра, в том числе: государственный — 1268,2 тысячи квадратных метра, муниципальный — 8085,2 тысячи квадратных метра, общественный — 10,4 тысячи квадратных метра, коллективный — 84,1 тысячи квадратных метра, частный — 12735,2 тысячи квадратных метра, из него в собственности граждан — 12 571,3 тысячи квадратных метра. Такие данные «КомиОнлайну» представили в министерстве архитектуры, строительства и коммунального хозяйства региона.

В число приоритетных национальных проектов сегодня входит и «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». По итогам прошедшего года, как утверждают представители минархстроя Коми, основные контрольные показатели по этому нацпроекту в республике выполнены. Объем ввода жилья в регионе превысил плановый показатель в 175 тысяч квадратных метров, количество выданных в республике ипотечных кредитов также превысило ранее запланированные 300 миллионов рублей, достигнув более 1,2 миллиарда. В целом свои жилищные условия улучшили более 600 семей региона.

За первый квартал этого года в Коми также наблюдалось увеличение объемов по вводу объектов жилищного строительства на 43 процента до 17,8 тысяч квадратных метров. Всего в этом году по соглашению между министерством регионального развития России и правительством Коми в республике планируется ввести до 192 тысяч квадратных метров жилья.

Сегодня для обеспечения жильем всех официально зарегистрированных нуждающихся в нем жителей Коми потребуется более одиннадцати лет. Такой расчет сделали специалисты контрольно-счетной палаты Коми на основании коэффициента доступности жилья (КДЖ), который показывает, сколько лет потребуется семье, состоящей из трех человек (двое взрослых и ребенок) для приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 квадратных метра при существующем уровне дохода.

Спрос и предложение на рынке недвижимости

2006 год был отмечен ажиотажным спросом на жилье в Сыктывкаре. Однако сегодня ситуация кардинально изменилась. По словам сыктывкарских риэлторов, в настоящее время спрос на квартиры полностью отсутствует, тогда как продают их очень много. Как отметил один из собеседников «КомиОнлайна», сейчас выбор квартир широкий, однако те, кто хотел, уже приобрели жилье, а у других просто нет такой возможности. «Поэтому в настоящее время агентства больше работают с коммерческой недвижимостью, нежели с жилой», — отметил риэлтор.

Сегодня на рынке недвижимости Сыктывкара в основном присутствуют те, кто улучшает жилищные условия, а не покупают жилье впервые. «Сейчас купить квартиру с «нуля» очень сложно, — подчеркнул риэлтор, — так как цены очень высокие, а кредит на полную ее стоимость немногие смогут взять — доходы не позволяют». Таким образом, основными покупателями сегодня выступают люди со средним достатком, которые за счет продажи имеющегося жилья и кредита покупают либо квартиру большей площади, либо улучшенной планировки.

По словам генерального директора ОАО «Коми ипотечная компания» Натальи Бочкаревой, сегодня ситуация на рынке недвижимости в Коми аналогична общероссийской. С января этого года прекратился ажиотажный рост цен на недвижимость — в начале года они выросли в среднем на 5 процентов по сравнению с декабрем прошлого года, в феврале — на 12 процентов по сравнению с январем, с марта цены на недвижимость ежемесячно снижаются на 1-2 процента, констатирует она. «Сейчас мы наблюдаем ситуацию, когда рынок недвижимости «встал». То есть продавцы не снижают стоимость, а покупатели отказываются приобретать по предложенным ценам», — отметила Н.Бочкарева.

По мнению частного инвестора в недвижимость, нынешняя ситуация стандартна, как и для любого товарного рынка. Изначально он был перегрет, теперь происходит закономерная коррекция. «Есть много информации, что строители также не могут решить большие проблемы с распродажей новостроя, — отметил он. — Так что и там есть все предпосылки для снижения. В целом, я считаю, так, как раньше, рынок недвижимости уже не оживет». Многие инвесторы, которые вкладывали средства в недвижимость, резко стали выставлять свои квартиры на продажу, однако продать их не могут. «К сожалению, этот рынок очень инертен, и продать что-то быстро на нем в период депрессии нереально, — отметил соинвестор. — Я, к примеру, уже не стал бы вкладывать свои средства в недвижимость, а наоборот, все продал бы и вложил эти средства в бизнес или образование».

Как рассказала корреспонденту «КомиОнлайна» представительница одного из агентств недвижимости, в какой-то мере в сложившейся ситуации виноваты и сами риэлторы. «Некоторые агентства искусственно завышают комиссию за предлагаемые услуги, тем самым делая без того высокую цену еще выше», — отметила она.

Частично заставили людей отложить покупку квартир заявления о планах поквартальной малоэтажной застройки в местечках Кочпон и Чит в Сыктывкаре. Напомним, администрация города подготовила проект по строительству социального жилья. По словам мэра Сыктывкара Романа Зенищева, предполагается построить двух-трехэтажные дома с блоками-секциями площадью до 400 квадратных метров. Всего, как заявлено, будет построено примерно 1000 квартир. Цена за квадратный метр такого жилья ориентировочно не превысит 25 тысяч рублей, заверяет градоначальник.

«Сложно сказать, по какой цене в итоге будут продавать это социальное жилье, — говорит один из частных инвесторов. — Скажу лишь одно — стоимость застройки сегодня не превышает 15 тысяч рублей за квадратный метр, вот и предполагайте!». Однако многие расценивают планы администрации как популистские. «Заявления сделаны в выборный год, и неизвестно что получится в результате из этого проекта», — скептически выразился один из экспертов рынка.

Цены на жилье в городах Коми

По состоянию на начало мая 2007 года рост цен на жилье остановился во всех городах Коми. Об этом корреспонденту «КомиОнлайна» рассказали в агентствах недвижимости.

Специалисты полагают, что это вызвано, прежде всего, приближением отпускного сезона. «Жители начинают покупать путевки и откладывают приобретение квартиры на осень», — констатируют риэлторы. Очередной всплеск на рынке недвижимости произойдет теперь в сентябре, полагают они.

Как сообщает Комистат, сегодня Коми занимает второе место в Северо-Западном Федеральном округе по стоимости квадратного метра жилья, уступая при этом только Санкт-Петербургу. Так, по состоянию на конец 2006 года средняя цена квадратного метра жилья в СЗФО на первичном рынке составила 37,5 тысячи рублей, на вторичном — 36,7 тысячи рублей. Квадратный метр жилья в Коми на первичном рынке стоит 39,9 тысячи рублей, на вторичном — 36,1 тысячи рублей, тогда как в Санкт-Петербурге 45,5 и 48,7 тысячи рублей соответственно.

По данным Комистата, цены на первичном и вторичном рынках жилья республики в первом квартале этого года выросли на 13,8 и 23,8 процента соответственно. В сравнении с январем-мартом 2006 года цены на первичном рынке жилья выросли в 2,1 раза, на вторичном рынке — в 1,7 раза. Индекс потребительских цен за тот же период составил 109,8 процента, индекс цен производителей в строительстве — 112,8 процента (приложение 1).

Воркута

По данным агентства «Воркутинская недвижимость», небольшое подорожание жилья в Воркуте наблюдалось лишь в ноябре прошлого года, и с того момента все остается без изменений. Сегодня стоимость однокомнатных квартир в городе по-прежнему составляет 200-220 тысяч рублей, двухкомнатных — 250-270 тысяч рублей и трехкомнатных — 320-370 тысяч рублей. Специалисты агентства затрудняются давать какие-либо прогнозы на перспективу. Самой востребованной чертой города остается центр с улицей Ленина.

Инта

По данным интинского агентства «Недвижимость», хотя в марте существенно возрос спрос на трехкомнатные квартиры, поскольку они сегодня выставляются по цене двухкомнатных, цены на недвижимость уже на протяжении трех месяцев не меняются. Сейчас однокомнатные квартиры старой планировки в Инте по-прежнему стоят 250-270 тысяч рублей (улучшенной планировки — от 300 тысяч рублей), двухкомнатные — от 300 тысяч рублей (улучшенной планировки — от 400 тысяч рублей), трехкомнатные — от 450 тысяч рублей (улучшенной планировки — от 500 тысяч рублей) и четырехкомнатные — до 700 тысяч рублей. По прогнозам специалистов агентства, если не разрешится ситуация с компанией «Интауголь», то впоследствии квартиры будут снижаться в цене. «Сегодня компания «Интауголь» является градообразующей, поэтому какие-либо изменения, которые будут происходить в ней, скажутся и на стоимости жилья», — констатирует собеседница агентства. Самый востребованный район города — центр с улицами Горького и Мира.

Усинск

Как сообщил корреспонденту «КомиОнлайна» представитель агентства недвижимости Усинска, последний раз жилье в нефтяной столице дорожало в марте — в среднем на 30-50 тысяч рублей. Сегодня по-прежнему стоимость однокомнатной квартиры в Усинске колеблется в пределах 1-1,35 миллиона рублей, двухкомнатные квартиры стоят от 1,5 до 1,75 миллиона рублей, трехкомнатные — 1,7-1,95 миллиона рублей. «Думаю, что на ситуации сказалось, прежде всего, то, что банки сегодня ужесточили условия по выдаче жилищных кредитов», — отметил риэлтор.

Печора

Активное развитие ипотечного кредитования — основная причина повышения цен на жилье в Печоре. По данным печорского риэлторского агентства, последнее повышение наблюдалось в марте этого года, таким образом, цена однокомнатных квартир сегодня достигает 650 тысяч рублей, двухкомнатных — 800 тысяч рублей, трехкомнатных — 1,7 миллиона рублей. Очередное оживление на рынке специалисты ожидают ближе к осени. Более востребованной по-прежнему является речная часть города.

Сосногорск

По словам специалиста сосногорского агентства недвижимости, в марте цены на недвижимость выросли в среднем на 50-70 тысяч рублей и в апреле остались на том же уровне. Сейчас однокомнатные квартиры старой планировки в Сосногорске стоят в пределах 1 миллиона рублей (улучшенной планировки — 1,3 миллиона рублей), двухкомнатные — до 1,5 миллиона рублей (улучшенной — до 1,7 миллиона рублей), трехкомнатные — до 1,6 миллиона рублей (улучшенной — до 1,8 миллиона рублей) и четырехкомнатные — до 2,2 миллиона рублей. Частные инвесторы говорят, что зачастую сами агентства выставляют недвижимость по завышенной цене, уповая на спекулятивные ожидания. «Уже давно рост цен в Сосногорске базируется на слухах о строительстве в районе поселка Керки глиноземного комбината и возможного наплыва высокооплачиваемых рабочих», — пояснил корреспонденту «КомиОнлайна» один из жителей соседней с Сосногорском Ухты.

Вуктыл

По словам работников жилищного отдела администрации Вуктыла, хотя в последнее время увеличилось предложение на рынке недвижимости города, это никак не сказалось на стоимости квартир. Сегодня цена квадратного метра жилья в Вуктыле составляет 11,5 тысячи рублей. Таким образом, однокомнатные квартиры вуктыльцам обходятся в 400-500 тысяч рублей, двухкомнатные — 650-750 тысяч рублей и стоимость трехкомнатных доходит до 1 миллиона рублей. Наиболее востребованная часть Вуктыла — центральная (улицы Комсомольская, Газовиков).

Ухта

В настоящее время рынок недвижимости в Ухте по-прежнему перенасыщен предложением, а спрос на жилье при этом практически отсутствует, рассказали корреспонденту «КомиОнлайна» местные риэлторы. «Цены на жилье уже три месяца не меняются, — отметила сотрудник одного из агентств. — Сегодня даже встречаются случаи, когда при срочной продаже квартиры покупатель сбрасывает цену на 100-150 тысяч рублей, однако массовым это пока назвать нельзя. Думаю, что такая ситуация продержится еще все лето, так как это пора отпусков».

В мае стоимость однокомнатной квартиры старой планировки в Ухте сохранилась на уровне от 1,6 миллиона рублей (улучшенной планировки — до 2 миллионов рублей). Цена двухкомнатной квартиры — от 2,1 миллиона рублей (улучшенной планировки — от 2,3 миллиона рублей). Трехкомнатные квартиры стоят не менее 3 миллионов рублей. Цена на комнаты в малосемейных общежитиях площадью 12 квадратных метров — от 1 миллиона рублей, 18 метров — от 1,3 миллиона рублей.

Сыктывкар

По данным риэлторов, дешевеет жилье и в столице республики. В основном снижаются цены на малосемейные общежития, а больше всего дешевеют «хрущевки». Цены на новострой и квартиры улучшенной планировки пока стоят на месте.

По данным газеты «Покупка, продажа, обмен квартиры», по состоянию на 7 мая этого года средняя цена квадратного метра на сыктывкарскую недвижимость составила 47,9 тысячи рублей, что в сравнении с прошлым месяцем на 1,5 процента меньше.

Сегодня в центре города квадратный метр жилья в среднем стоит 51,7 тысячи рублей, что в сравнении с предыдущим месяцем на 0,6 процента меньше, в микрорайоне Орбита — 49,9 тысячи рублей (на 1,4 процента выше апрельского показателя), по улице Морозова — 45,6 тысячи рублей (ниже на 4 процента). В Эжве квадратный метр подешевел на 2,9 процента и составляет 44,2 тысячи рублей.

Таким образом, однокомнатные квартиры в центре Сыктывкара сегодня обходятся в 1,2-2,4 миллиона рублей, двухкомнатные — в 2-2,9 миллиона рублей, трехкомнатные — в 2,6-5 миллиона рублей. В Орбите цена однокомнатных квартир в среднем составляет 1,6-2,5 миллиона рублей, двухкомнатных — 2,4-3 миллиона рублей, трехкомнатных — 2,8-4 миллиона рублей. Однокомнатная квартира по улице Морозова стоит 1,7-2,5 миллиона рублей, двухкомнатная — 2-4 миллиона рублей, трехкомнатная — от 2,5 миллиона рублей и выше. Цена однокомнатной квартиры в Эжве колеблется от 1,48 до 2,2 миллиона рублей, двухкомнатной — от 2,1 до 2,6 миллиона рублей, трехкомнатной — от 2,6 до 4,4 миллиона рублей.

По данным газеты, стоимость квадратного метра в малосемейках в центре столицы Коми — 65,2 тысяч рублей, что в сравнении с апрелем на 4,1 процента ниже. В микрорайоне Орбита квадратный метр стоит 51,5 тысячи рублей (ниже на 5,73 процента), по улице Морозова — 51,9 тысячи рублей (ниже на 7,2 процента), в Эжве — 53 тысячи рублей (на 5,2 процента ниже).

Стоимость квадратного метра при участии в долевом строительстве в Сыктывкаре составляет 40-49 тысяч рублей, в Эжве — до 38 тысяч рублей.

Ситуация на рынке риэлторских услуг

В связи с установившейся ситуацией на рынке недвижимости некоторые риэлторские агентства сегодня испытывают трудности. «Сейчас многие агентства, которые появились недавно, попросту закрываются из-за отсутствия работы, — констатирует специалист по недвижимости. — Такая тенденция сохранится и дальше, если не будет изменений на этом рынке. При таком раскладе в Сыктывкаре может остаться только 20-30 крупных агентств, которые работают уже не первый год и смогли себя зарекомендовать с хорошей стороны».

«На рынке должны остаться только профессионалы и наиболее стойкие, — прокомментировал ситуацию частный инвестор в недвижимость. — Сейчас им не позавидуешь — наступило время, когда нужно «облизывать» покупателя. Вот и посмотрим на их профпригодность в непростых условиях».

В настоящее время в регионе насчитывается более 400 агентств недвижимости. Риэлторские агентства представлены практически в каждом городе республики, однако их основная масса сосредоточена в Сыктывкаре.

Ипотечное кредитование

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, — стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Ажиотажный спрос в прошлом году многие эксперты как раз связывали с развитием ипотечного кредитования в стране.

По данным министерства экономического развития Коми, за первый квартал 2007 года кредитные организации республики выдали 978 кредитов на строительство и приобретение жилья на сумму 956,3 миллиона рублей. Этот показатель почти в 1,5 раза выше аналогичного периода прошлого года. При этом, отметили в министерстве, средний размер кредита составил 977,8 тысячи рублей.

Доля ипотечных кредитов в общем количестве жилищных кредитов составила 61,5 процента на общую сумму 733,9 миллиона рублей. Средний размер ипотечного кредита за три месяца года составил 1,2 миллиона рублей, увеличившись в сравнении с первым кварталом прошлого года в 1,7 раза.

По данным ведомства, основным кредитором населения региона является Коми ОСБ №8617 (Западно-Уральский Банк Сберегательного Банка России). Его доля в общем объеме кредитов на строительство и приобретение жилья, составляет 45 процентов. Наибольший удельный вес на рынке ипотечного кредитования по стандартам ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» в республике занимают ОАО КБ «Севергазбанк» с филиалами в Сыктывкаре, Ухте и Сосногорске — 43 процента и Региональный филиал АКБ «Московский банк реконструкции и развития» в Сыктывкаре — 35 процентов.

Как отмечает Н.Бочкарева, объемы сделок на рынке жилой недвижимости в прошлом году возросли в том числе из-за развития ипотеки. Она прогнозирует, что ставки по кредитам будут уменьшаться по мере снижения темпов инфляции и роста благосостояния страны. «Согласно концепции, принятой федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитованию, к 2010 году ставки по ипотечным кредитам должны быть снижены до 8 процентов годовых». — пояснила она.

Напомним, постановлением главы Коми от 6 апреля 2004 года создана ОАО «Коми ипотечная компания», выполняющая на территории республики функции регионального оператора ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», 100 процентов акций которого находятся в собственности правительства России. Сегодня процентная ставка по кредиту дифференцируется от 10,5 до 16 процентов годовых, кредит выдается на срок до 30 лет.

В беседе с корреспондентом «КомиОнлайна» представительница кредитного отдела одного из сыктывкарских филиалов банка отметила, что сегодня квартиры не покупаются и не продаются из-за снижения платежеспособности населения. Круг потенциальных заемщиков сократился. «Сегодня некоторые банки начали снижать процентные ставки по кредиту, однако, думаю, это не увеличит количество покупателей квартир, — отметила собеседница агентства. — Для доступности жилья необходимо увеличивать объемы строительства, а само жилье впоследствии должно предлагаться по более приемлемым ценам, ведь себестоимость квадратного метра гораздо ниже той цены, по которой он сегодня продается».

Сегодня в связи с постоянным ростом среднего размера ипотечного кредита банкиры пока не опасаются невозвратов. «Покупка квартиры — это, пожалуй, самый ответственный момент в жизни человека, поэтому прежде чем взять кредит, человек продумает все несколько раз, — полагает эксперт. — А вообще, в банках действует строгий отбор заемщиков, поэтому невозвраты кредитов нам не грозят».

Вместе с тем, в неофициальной беседе с «КомиОнлайном» руководитель одной из финансовых структур сообщил, что некоторые крупные участники рынка в Коми уже испытывают проблемы с возвратом средств по жилищным кредитам. «Сами по себе эти случаи не вселяют особой тревоги — в общем объеме выданных кредитов суммы незначительны. Но нам следует смириться с тем, что объемы невозвратов будут расти, так как не у всех заемщиков хватает сил вытянуть большие платежи по кредиту и процентам», — считает он.

По оценке банкиров, тенденции развития рынка могут позитивно сказаться на ипотечном кредитовании, поскольку люди начали «выбирать», а не «хватать», отметил один из собеседников агентства. Кроме того, сегодня набирает обороты индивидуальное строительство домов, поэтому многие закладывают свои квартиры или квартиры ближайших платежеспособных родственников.

Прогноз на ближайшую перспективу

Для того чтобы жилье стало на самом деле доступным, одной лишь государственной поддержки граждан в вопросах приобретения жилья, формирования и развития рынка цивилизованных финансовых инструментов ипотечного характера недостаточно. К такому выводу пришли специалисты контрольно-счетной палаты Коми. Платежеспособный спрос — это лишь одна из составляющих доступности. Другой ее неотъемлемой частью является само жилье, его достаточное для удовлетворения реально существующего спроса количество. Одной из проблем в области развития жилищного строительства является отсутствие основополагающей, отвечающей современным реалиям градостроительной документации большинства городских и сельских поселений республики. Сдерживает рост объемов жилищного строительства и отсутствие существенных подвижек в развитии инженерной инфраструктуры.

Прогнозы риэлторов о дальнейшем развитии рынка недвижимости расходятся. Одни полагают, что снижение ставок по кредитам на строительство и приобретение жилья, которые должны вот-вот произойти, немного оживят этот рынок и вновь появится спрос на квартиры. Другие же, наоборот, считают этот момент несущественным, надеясь на сезонную тенденцию осеннего всплеска спроса. В целом же специалисты агентств отметили, что сейчас самое подходящее время для покупки квартиры, так как цены на недвижимость пока не растут, а где-то даже падают. Кроме того, резких изменений сегодня на рынке не происходит, как это было в 2006 году.

«К сожалению, сегодня не каждый житель нашего региона может себе позволить покупку квартиры, — отметил один из риэлторов, — причем таковых большинство. Сегодня жители региона даже не могут взять ипотеку на приобретение жилья. И одна из причин того — низкие доходы населения».

Как отмечает сыктывкарец Сергей, в настоящее время созданы все условия для непрерывного роста цен на жилье и непрерывного обогащения собственников компаний, связанных со строительством и недвижимостью, начиная от застройщиков и их подрядчиков, коммерческих банков, предоставляющих кредиты на жилье и заканчивая риэлтерами и спекулянтами, взвинчивающими цены на квадратные метры.

Другой житель республики отмечает тот факт, что в Коми по сравнению с другими регионами совершенно не работает ни одна программа по помощи в приобретении жилья. «В других регионах, таких как Омская, Тюменская области, региональные власти выдают молодым семьям беспроцентные субсидии, — констатирует он. — Я считаю, что действующие в Коми программы ориентированы лишь на получение выгоды банками, а все что говорят в СМИ — пустая пропаганда. Реально ничего не работает! Ипотека — это настоящая кабала: взял миллион, а отдать надо обязательно три с половиной — квартиру продашь и останешься должен!».

Представители ипотечной компании считают, что в целом завышенные цены на квартиры в старом жилищном фонде должны снизиться, это уже и происходит. На новое жилье при сегодняшнем темпе строительства рост цен будет продолжаться. Заданные в 2006 году темпы роста уже не сохранятся, полагает Н.Бочкарева.

Федеральные чиновники считают, что снижения цен на жилье можно добиться путем введения налогообложения недвижимости. В частности, об этом поочередно заявили министр экономического развития и торговли Герман Греф и глава Росстроя Сергей Круглик, сообщает «Российская газета». По их мнению, расширить предложение на рынке недвижимости можно благодаря введению прогрессивной шкалы налогообложения. Предлагается ввести налоги от сдачи жилья внаем и с продажи жилья, налог с обладателя «лишней» недвижимости и уход от балансовой стоимости жилья к рыночной.

Однако, по мнению республиканских аналитиков, все эти предложения пока остаются лишь заявлениями, так как законы до конца еще не проработаны и не приняты. Вопрос установления налога на имущество решается уже на протяжении двух лет, однако, результатов пока никаких. «Сегодня в Коми много квартир находится в инвестиционном фонде, но они не пустуют, а сдаются в аренду, — полагают они. — Поэтому необходимо уделить внимание налогообложению арендуемой недвижимости, так как это дополнительный доход в бюджет региона». По оценке экспертов, принятие закона о введении налога на имущество не снизит цены на недвижимость, «ведь основной фактор, увеличивающий цены в нашем регионе — это недостаток строящегося жилья».