Как не стать обманутым дольщиком

Служба стройжилтехнадзора Коми раскрыла серые схемы продажи квартир.

Несмотря на затяжной экономический кризис, в некоторых городах и районах республики продолжается активное строительство новых домов. Одним из популярных способов покупки квартиры является участие в долевом строительстве. К сожалению, именно при таком способе существует немалый риск попасть в мошенническую схему и остаться без нового жилья.  Служба стройжилтехнадзора Коми рекомендует жителям республики соблюдать определенные правила, чтобы в итоге не стать обманутым дольщиком.

Гарантом защиты прав дольщиков является закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» N214-ФЗ. В первую очередь необходимо убедиться, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по этому закону. Он обязан предложить заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, можно рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.

Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного – защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены законом, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ.

Когда дом будет достроен, строительная организация может передумать заключать с вами основной договор. В таком случае вы имеете право потребовать сумму, прописанную в векселе. Но к этому моменту, с учетом инфляции, она может быть значительно меньше той, которую вы изначально внесли.

Это и есть так называемые серые схемы продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной.

Обязательно, прежде чем купить квартиру у застройщика, убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования.

Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) в интернете. Согласно статье 19 214-ФЗ, застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.

Также изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, и историю строительства конкретного объекта где вы собираетесь купить квартиру. Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.

Важно знать, что если застройщик заключил первой договор после 1 января 2017 года, у него должно быть заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным федеральным законом, которое выдает служба Коми строительного, жилищного и технического надзора (контроля). Кроме того, информацию о своей деятельности, разрешительную документацию, фотографии строящихся объектов застройщик обязан размещать на официальном сайте.

Вот три законные схемы покупки жилья для участия в долевом строительстве:

• заключение договора участия в долевом строительстве;
• строительство дома путем создания ЖСК или ЖНК;
• привлечение денежных средств соинвесторов путем выпуска жилищных сертификатов на покупку жилья, закрепляющих право их владельцев на получение эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством России о ценных бумагах.

*** За четыре месяца этого года было сдано 35,7 тысячи квадратных метров жилья, что на 58 процентов меньше, чем было за тот же период 2016 года. Отдано под заселение 695 квартир, за январь-апрель 2016 года показатель был лучше – 1711 квартир.

Фото Елены Кабаковой