Цены на новостройки идут на мягкую посадку

Исследование Домклик и Центра финансовой аналитики.

Рост цен на рынке жилой недвижимости вновь замедлился

Рост цен на первичную недвижимость замедлился в мае до 0,3%, на готовую – вырос до 1%, темп роста в сегменте новостроек снижается пятый месяц подряд. Это лишний раз подтверждает, что наблюдавшийся в конце 2025 года период разогрева рынка завершён и цены в ближайшие месяцы будут расти низкими темпами или даже стагнировать. За месяц цена «квадрата» в новостройках увеличилась до 189,5 тыс. руб., в готовом жилье – до 125,8 тыс. руб. Годовой рост составил 9,3% и 9,4% соответственно. На фоне снижения рыночных ставок «свежая» вторичка успешно конкурирует с первичным жильём. Цена «квадрата» в домах, построенных за последние десять лет, на 1,5 % дороже, чем в новостройках.

На динамику цен будут всё сильнее влиять проблемы застройщиков: скорость продаж самая низкая с января 2025 года, объём непроданного жилья третий месяц подряд бьёт рекорды, а на каждый метр стройки приходится уже почти 88 тыс. руб. кредитных средств.

Первичный рынок на фоне вторичного

По данным Домклик, медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, выросла в мае до 192,3 тыс. руб. С учётом низкой базы апреля-мая 2025 г., когда старт программы выдачи семейной ипотеки на готовую недвижимость в домах недавней постройки привёл к вымыванию самых бюджетных лотов в этой категории, годовой темп роста этого сегмента можно оценить в 14-15%, что существенно выше роста цен в новостройках. Разрыв цен между квадратным метром в первичной недвижимости и домах последних десяти лет постройки составил в мае 1,5% - причём в пользу вторичного жилья.

Стоимость готовой недвижимости советской постройки в феврале составила 115,3 тыс. руб. за квадратный метр. За год она прибавила 14,1%. Однако по мере снижения рыночных ставок интерес к этому сегменту снижается: если в 2024-25 гг. доля покупок этой категории жилья приближалась к 60%, то в мае она составила всего лишь 52,6%.

Первичный рынок

Стоимость первичной недвижимости в мае 2026 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами Центра финансовой аналитики Сбера – ЦФА), в мае средняя стоимость м² на первичном рынке РФ выросла на 0,3%, достигнув 189,5 тыс. руб. Темп роста снижается пятый месяц подряд.

Лидерами по стоимости строящегося жилья остаются Москва (402,5 тыс. руб. за м²), Санкт-Петербург (270,5 тыс. руб.), Московская область (229,8 тыс. руб.), Республика Татарстан (197,2 тыс. руб.) и Нижегородская область (186,1 тыс. руб.), которая обогнала по этому показателю Ленинградскую. При этом в Московской и Ленинградской областях цены снизились.

Наименьший уровень цен среди рассмотренных крупнейших регионов отмечен в Пензенской области, Удмуртской Республике и Воронежской области, где, по данным о заключенных ипотечных сделках, в мае стоимость м² составила 108,4 тыс. руб., 128,9 тыс. руб. и 131,2 тыс. руб. соответственно. Эти регионы лидируют в рейтинге самого дешёвого жилья девятый месяц подряд. Во всех них цены в мае выросли.

Сравнение данных СберИндекса и Домклик показало, что в мае разрыв между ценой м² в объявлениях и сделках на первичном рынке РФ вновь вырос - с 15,4% до 15,5%. Это самый высокий уровень с ноября 2023 года. С июня 2024 года этот показатель колебался в пределах 9-12%. Его рост указывает на поиск покупателями более бюджетных вариантов.

Именно поэтому самые высокие значения этого показателя отмечены в регионах с завышенными ценами - Москве (38,5%), Санкт-Петербурге (22,9%), Краснодарском крае (20,8%) и Калининградской области (19,9%).

В трёх регионах цены предложения оказались ниже цен сделок. Это Ростовская (-5,2%), Самарская (-3,3%) и Пензенская (-1,5%) области. В Ростовской области такая ситуация наблюдается четвёртый месяц подряд. В Ленинградской области этот показатель покинул зону отрицательных значений, где находился девять месяцев подряд, и составил 0,1%. Цены сделок могут превышать цены предложения, когда в объявлениях находится много дешевых, но не пользующихся спросом лотов, что нередко случается при низком уровне продаж. И действительно, в Ленинградской, Ростовской и Пензенской областях уровень распроданности строящегося жилья составляет, соответственно, 23%, 25% и 28%, тогда как по стране в целом – 31%. Напомним, что разрыв цен предложения и сделки не равнозначен размеру скидки (которая в реальности редко превышает 5%): просто покупатели выбирают самые бюджетные лоты, игнорируя дорогие.

Как за месяц изменилась стоимость первичной недвижимости

Согласно данным СберИндекса (на основе ипотечных сделок Сбера), в мае стоимость м² по стране выросла на 0,3% до 189,5 тыс. руб. Цены растут тринадцать месяцев подряд, но уже пятый месяц подряд их рост замедляется, что объясняется завершением периода ажиотажного спроса, который отмечался перед переформатированием программы семейной ипотеки.

Слабый рост цен объясняется проседанием рынков Московской и Ленинградской областей. В первом из этих регионов цены в мае снизились на 0,5%, во втором – на 2,4%.

Среди крупнейших регионов наибольший рост за месяц зафиксирован в Калининградской области (3,1%), Пермской и Приморском крае (1,1% и 1%).

Самые высокие годовые темпы роста отмечены в Московской области (20,7%), Москве (14,2%) и Самарской области (13%).

Снижение цен, кроме Московской и Ленинградской областей, отмечено в Краснодарском крае (-1%), Тюменской и Ростовской областях (-0,6% и -0,5%), причём для Ростовской области это уже третье снижение подряд. За год цены выросли во всех крупнейших регионах, самый слабый рост зафиксирован в Краснодарском крае (1,2%) и Тюменской области и Республике Башкортостан (2,3% и 2,9%).

Что будет происходить с ценами на первичном рынке?

Доля ежемесячных продаж от всего объёма стройки упала до 1,24% - самого низкого уровня с января 2025 года. Снижение год к году составило 17,3% г/г. Это объясняется не только низкими темпами продаж, но и ростом числа запусков новых объектов, что увеличивает риски недостаточной распроданности в будущем.

Отметим, что объём непроданного жилья в текущем строительстве третий месяц подряд бьёт рекорды и достиг уже 83,1 млн м².

Разрыв между ценой предложения и ценой сделки (который, с одной стороны, показывает степень уверенности продавца, с другой – несогласие покупателя с его аппетитами) вновь вырос - до 15,5%, что существенно выше средних значений 2025 года (12,4%).

При этом уровень покрытия задолженности застройщиков счетами эскроу упал по итогам апреля (данные за май пока не опубликованы) до исторического минимума (70,7%), доля средств на эскроу в пересчёте на метр строящегося жилья стагнирует с декабря 2025 года, а доля задолженности в пересчёте на тот же показатель выросла до рекордных 87,7 тыс. руб.

Повторим вывод нескольких предыдущих обзоров: при продолжении этих тенденций и в условиях растущей конкуренции со стороны вторичного жилья застройщикам остаётся надеяться только на новый период ажиотажного спроса.

В Москве цена предложения продолжила расти опережающими темпами, что привело к росту разрыва этого показателя с ценами сделок до 38,5%. В такой ситуации темпы продаж будут снижаться, пока продавцы не начнут менять ценовую политику.

В Петербурге разрыв между ценами предложения и сделки снижается четвёртый месяц подряд и составил в мае 22,9%. Возможно, именно поэтому спрос на первичное жильё в Северной столице последние месяцы держится на высоком уровне: распроданность не падает ниже 38%.

Вторичный рынок

Стоимость вторичной недвижимости в мае 2026 года

Согласно данным СберИндекса о заключенных ипотечных сделках Сбера (подготовлены экспертами ЦФА), в мае средняя стоимость м² на рынке вторичного жилья составила 125,8 тыс. руб.

Как и в предыдущие месяцы, среди крупнейших регионов наибольшая стоимость готовых квартир – в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за м² составляет 350,2 тыс. руб. и 226,0 тыс. руб. соответственно. Остальная часть пятёрки лидеров также не изменилась, в неё входят Московская область (163,5 тыс. руб.), Краснодарский край (146,4 тыс. руб.) и Ленинградская область (142,7 тыс. руб.). Во всех этих регионах, кроме Краснодарского края, цена выросла – причём вторичка Кубани падает в цене третий месяц подряд.

Среди крупнейших регионов наименьшие цены на готовые квартиры вновь отмечены в Кемеровской, Саратовской и Челябинской областях (81,8 тыс. руб., 85,1 тыс. руб. и 87,9 тыс. руб. соответственно). В Кемеровской области цены не изменились, в двух других регионах выросли.

Статистика объявлений на Домклик показала, что средняя цена предложения на рынке вторичного жилья РФ в мае снизилась до 141,6 тыс. руб. (после 144 тыс. руб. в апреле), соответственно, соотношение цены предложения к цене сделки упало до 12,5% (после 15,6% в апреле).

Как за месяц изменилась стоимость готовой недвижимости

Данные СберИндекса (в основе – ипотечные сделки Сбера) показали, что рост цен на готовое жильё в мае составил 1%. Рост цен продолжается с сентября 2024 г. За 12 месяцев цены выросли на 9,4%, практически как на первичном рынке (9,3%).

Позиции сегмента готового жилья в конкуренции с новостройками продолжают укрепляться.

В большинстве крупнейших регионов отмечается увеличение цен на готовое жильё. Наиболее сильный рост за месяц отмечен в Москве, Московской области и Республике Татарстан (2,8%, 1,5% и 1,2% соответственно). В нескольких регионах цены снизились: на 1,1% в Краснодарском крае, на 0,4% в Ростовской области, на 0,3% в Ставропольском крае.

За год цены сильнее всего выросли в Республике Татарстан (13,9%), Москве (13,7%) и Челябинской области (12,8%). Снижение цен отмечено только в Краснодарском крае (-0,2%), наименьший рост - в Кемеровской и Ростовской областях (2,5% и 4,9%).

Что будет с ценами на вторичном рынке?

Разрыв между ценой предложения и сделки на вторичном рынке снизился до 12,5%, выпав из коридора 15-20%, где он с небольшими перерывами находился со второй половины 2023 года. Однако в целом вторичный рынок в последние месяцы чувствует себе довольно уверенно, и цены на готовое жильё, скорее всего, продолжат расти быстрее цен на новостройки.

Широта рынка

По итогам мая на первичном рынке несколько выросло число регионов, в которых на протяжении последних трёх и более месяцев подряд падают цены на жильё. На вторичном рынке ситуация обратная, что лишний раз говорит о его более устойчивом положении.

Фото: Владилен Олофинский